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Le baromètre de la durée moyenne en jours entre la publication de vente et la signature du compromis

Le baromètre de la durée moyenne en jours entre la publication de vente et la signature du compromis dans les grandes villes de France.

Les acteurs du marché de l’immobilier considèrent qu’une vente se réalise entre 60 à 90 jours de la publication de l’annonce à la signature du compromis. Ce délai est souvent plus court. Mais aussi parfois légèrement rallongé selon le lieu de vente ou d’achat.

Selon le baromètre mis en place par MeilleursAgents, ci-dessous le délai de vente médian en jours d’un bien immobilier sur Strasbourg et dix grandes villes :

Strasbourg
Paris
Marseille
Lyon
Toulouse
Nice
Nantes
Montpellier
Bordeaux
Lille
Rennes
juin 2016
68
51
81

57

77

95

72

91

59

75

87

juin 2017
59
42
79

47

67

98

71
76

42

67

68

juin 2018
64
41
71
42

69

84

56

79

48

70

63

Ainsi, on observe que la tendance sur un an, orientée à la baisse à Paris, Marseille, Lyon, Nice, Nantes, et Rennes mais qu’ à l’inverse, Toulouse, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux et Lille voient ce délai de vente médian augmenter.

En juin 2018, il fallait compter seulement 41 jours entre la mise en vente d’un bien et la signature d’un compromis à Paris, 42 jours pour Lyon mais 84 jours pour Nice.

À Strasbourg, entre juin 2017 et juin 2018, le délai de vente médian a été rallongé. 64 jours contre 59 jours l’année passée.

Quant aux prix d’achat, ils ont augmenté de +3% à Paris, +2,1% dans les 10 plus grandes villes et +0,9 % sur toute la France.

Dans la capitale parisienne , le prix moyen du mètre carré se situe à 9 070 euros.

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Peut-on acheter en viager à l’aide d’un crédit immobilier ?

Si le viager semble une bonne solution pour acquérir un bien immobilier, son financement par le crédit n’est pas aisé. Les établissements bancaires, ne peuvent récupérer le bien en cas de défaut de paiement. Ils peuvent toutefois accepter le prêt immobilier sous certaines conditions.

 Les conditions d’un achat en viager

Acquérir un bien en viager signifie que l’on verse un premier apport, appelé bouquet qui représente 20% à 30% de la valeur totale du bien en question. Puis une rente mensuelle ou trimestrielle est versée au propriétaire. Cette rente peut augmenter au fil des années selon l’inflation et le coût de la construction. Il existe deux types de viagers :

  • le viager occupé, le plus courant. Le propriétaire actuel du logement continue à y vivre jusqu’à sa mort. Il peut le prêter mais pas le louer.
  • le viager libre où le futur propriétaire qui verse la rente, peut déjà habiter le logement et même le louer.

Cette solution est attractive aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Le vendeur est généralement une personne âgée qui souhaite résider dans son logement tout en bénéficiant d’un complément de revenus. L’acheteur, lui, va pouvoir acquérir un bien immobilier en principe moins cher que le prix du marché. Cependant il doit financer le bouquet.

 Une solution de financement difficile à obtenir

Les banques rechignent généralement à accorder un prêt immobilier pour un viager pour une très bonne raison. La garantie de premier ordre du vendeur du viager (article 2103 du Code civil). Cette garantie signifie qu’en cas de défaut de l’acheteur, c’est au vendeur et non à la banque auquel revient le droit de procéder à la vente du bien et au remboursement des mensualités impayées.

La banque est susceptible d’accorder le prêt immobilier si

  • l’acheteur est déjà propriétaire d’un bien immobilier qu’il peut placer en garantie
  • l’acheteur possède une caution personnelle et solidaire
  • l’acheteur obtient du vendeur la cession de rang. Celle-ci stipule que la banque passe en premier dans le remboursement des impayés. C’est toutefois peu probable que l’acheteur l’accepte.
  • l’acheteur possède un contrat de placement : assurance-vie, épargne salariale, des parts de sociétés, qu’il peut offrir en garantie

Un viager c’est un investissement et non un achat, voilà toute la différence et la raison qu’elle est plus difficile à obtenir.

Si toutefois vous optez pour un prêt immobilier classique pour acquérir un bien, lisez l’article du mois dernier consacré aux conseils de bases pour acheter dans l’immobilier.

Les 3 conseillés de bases avant un achat immobilier

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3 conseils de bases avant un achat immobilier

Dans un marché immobilier plutôt fluide avec des volumes de ventes record (968 000 transactions enregistrées dans l’ancien en 2017), preuve que l’activité tourne à plein régime. Mais est-ce une raison pour acheter les yeux fermés ?

Voici 3 conseils de bases avant d’acheter

Visiter sans vous presser

Visitez le logement à plusieurs moments de la journée afin de repérer d’éventuelles nuisances. Évaluez bien la proximité des transports, du trafic routier, des écoles et des commerces de proximité. Ne négligez pas les critères importants en dehors du bien qui vous intéresse. Durant la visite ne vous fiez jamais aux apparences, inspectez tout, du sol au plafond, assurez-vous du bon fonctionnement et de l’état des équipements (installation électrique, plomberie, sanitaire…). Regardez bien les diagnostics que doit vous fournir le vendeur. Si tous les critères sont réunis, c’est le moment de saisir l’opportunité.

Faites chiffrer les travaux

En règle générale, un bien ancien avec travaux est moins cher qu’un bien rénové ou neuf. Vous pourrez donc peut-être réaliser une bonne affaire. À condition de vérifier que les travaux nécessaires ne vous entraînent pas dans un gouffre financier. Mieux vaut donc venir accompagné d’un spécialiste du bâtiment. Regardez également à la loupe et en détail les comptes de copropriété afin d’éviter les mauvaises surprises.

Soignez votre plan de financement

Profitez des taux de crédit attractifs, faites jouer la concurrence mais ne soyez pas aveuglés par les taux bas. Faites d’abord le tour des prêts que vous pouvez obtenir (PTZ, prêts complémentaires…). Si vous le pouvez, passez par un courtier en crédit qui se chargera de vous trouver le meilleur financement, c’est également un gain de temps.

Bien sur d’autres mesures et vérifications s’ajoutent aux 3 conseils de bases avant d’acheter. Si vous connaissez dans votre entourage des personnes pour vérifier l’état des biens qui vous plaisent, n’hésitez pas à faire appel à eux afin de vous lancer dans votre projet immobilier en toute sérénité.

Pour en savoir plus sur la renégociation de votre crédit en cours, voici l’article dédiée.

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Comment renégocier son crédit immobilier

Comment convaincre son banquier de réviser à la baisse le taux d’intérêt d’un crédit immobilier ?

Quand et comment négocier ?

La renégociation du crédit immobilier concerne les prêts classiques à taux fixe. Il s’agit d’obtenir un taux d’intérêt plus bas que celui qui se pratiquait au moment où a été souscrit l’emprunt.
La démarche n’est avantageuse que si elle intervient assez tôt dans la période de remboursement. En effet, la part des intérêts et celle du capital varient avec les mensualités. Au début, on rembourse davantage d’intérêts qu’à la fin. On considère qu’il faut au moins un point d’écart entre l’ancien taux et le nouveau pour absorber les frais de l’opération.

En renégociant le crédit immobilier, vous pouvez chercher à baisser vos mensualités, pour alléger votre budget mensuel ou diminuer la durée des remboursements. Ce qui permet de réduire le coût global du crédit.

Pour évaluer si le jeu en vaut la chandelle, il convient d’étudier son tableau d’amortissement et de faire appel, le cas échéant, à un simulateur en ligne.

La prime aux bons clients

Ceux qui ont fait preuve de leur solvabilité dans la durée auprès de leur agence bancaire n’ont pas besoin d’évoquer la concurrence, ni de brandir la menace d’un changement de banque, pour éviter les indemnités de remboursement anticipé et les frais de garanties et négocier au plus juste les frais de dossier.

Si la situation s’avère plus délicate, vous pouvez vous faire accompagner par un courtier en prêt immobilier ou faire jouer la concurrence.

Enfin, il faut toujours réexaminer la possibilité de résilier son contrat d’assurance emprunteur. Il est désormais possible d’en changer à sa date d’échéance, quelque soit sa date de souscription. Ce qui permet de réaliser sur ce poste une économie significative, notamment en faisant jouer la concurrence.

Pour en savoir plus sur l’assurance emprunteur, voici l’article dédiée.

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Assurance prêt immobilier

Voici les bonnes pratiques pour changer d’assurance emprunteur

Depuis le 1er janvier 2018, il est possible de changer d’assurance prêt immobilier. De quoi réaliser des économies considérables.

Comme pour un contrat automobile ou habitation, les assurés doivent respecter un préavis de deux mois avant la date d’échéance pour résilier leur contrat. On vous suggère de commencer les recherches trois à quatre mois avant la date anniversaire du contrat afin de faire jouer la concurrence et de trouver un contrat équivalent au vôtre et d’obtenir une offre.

Bon à savoir. Ceux qui ont signé une offre de prêt immobilier il y a moins de douze mois peuvent résilier à tout moment leur contrat d’assurance emprunteur et au plus tard 15 jours avant le terme, en procédant selon les modalités.

1ère point : Comparer et faites jouer la concurrence

Comparez les offres des différents acteurs du marché afin de trouver le nouveau contrat le mieux adapté à votre profil et présentant au moins les mêmes garanties que votre contrat en cours. Privilégiez le contrat vous offrant le meilleur rapport qualité – prix. En matière d’assurance choisissez plusieurs critères. Le prix seul ne doit pas être votre guide.

2ème point : Signez votre nouveau contrat

Une fois votre nouveau contrat trouvé, vous devez adhérer avant même d’avoir résilié le précédent. La loi impose que le client présente à sa banque prêteuse le nouveau contrat d’assurance définitif. Le nouveau contrat prend alors effet à la date d’échéance annuelle, ce qui limite les risques de double prélèvement.

3ème point : Demandez la résiliation et la substitution du contrat d’assurance prêt immobilier

Adressez un courrier de résiliation et de substitution en recommandé avec accusé de réception à votre emprunteur accompagné des éléments suivants :

  • Les conditions générales du nouveau contrat de prêt
  • Le nouveau certificat d’assurance signé pour chaque emprunteur

À réception de votre courrier, votre emprunteur dispose de 10 jours ouvrés pour vous répondre à votre demande.

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PTZ 2018 (Prêt à taux zéro)

En complément d’un crédit immobilier classique, certains emprunteurs peuvent financer une partie de leur bien immobilier avec le dispositif PTZ 2018 (Prêt à taux zéro) que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien à condition de réaliser des travaux.

Le dispositif PTZ est destiné aux emprunteurs souhaitant acquérir leur premiere résidence principale sans avoir été propriétaire durant au moins 2 ans. Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien à condition de réaliser des travaux de rénovation. C’est un crédit sans intérêt, donc vous ne remboursez que le montant emprunté sous réserve d’éligibilité (voir article PTZ+ 2017).

Qu’est-ce qui change en 2018 ?

Reconduit pour 4 années supplémentaires, c’est à dire jusqu’en 2021, le PTZ 2018 devrait se recenter sur les zones dites tendues.
Le projet de loi de finance 2018 du gouvernement propose de maintenir le dispositif de prêt à taux zéro jusqu’en 2021, tout en modifiant les dispositions. Un crédit sans taux intérêt destiné à favoriser l’accession à la propriété. Le PTZ devrait notamment se recentrer sur les zones dites tendues, où la demande de logement est particulièrement forte. Ainsi, pour les zones géographiques A, A bis et B1 (correspondant aux grandes agglomérations), le projet de loi ne prévoit pas d’évolution du PTZ par rapport à sa version précédente.

Comme en 2017, le dispositif permettrait d’emprunter une somme équivalente à 40 % du prix d’achat du bien immobilier. Une continuité qui vaudrait uniquement pour l’acquisition de logements neufs. En effet, dans ces 3 zones, le prêt ne devrait plus pouvoir financer l’acquisition d’un bien immobilier ancien avec des travaux rénovation.

Baisse du plafond du PTZ (Prêt à taux zéro) en zone rurales

Contrairement à ce qui avait été annoncé, il devrait toujours être possible de bénéficier du PTZ pour financer l’acquisition d’un logement neuf dans les zones B2 et C (communes moyennes, périurbaines ou rurales), mais jusqu’en 2019 seulement. Par ailleurs, dans ces secteurs moins « tendus », le montant maximal du PTZ serait plafonné à 20 % de l’emprunt total. Et ce dès 2018, contre 40 % auparavant.

En revanche, le PTZ serait inchangé dans ces 2 zones pour le financement de l’achat d’un bien ancien à rénover (si les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération) jusqu’en 2021, dans le but d’encourager la réhabilitation de logements.

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Faire appel à un courtier pour votre prêt immobilier ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, vous devrez certainement contracter un prêt pour financer votre projet. Le taux de crédit est un élément à ne pas négliger. Il s’agit du taux de rémunération des établissements bancaires. C’est-à-dire que plus le taux sera élevé, plus vous rembourserez des intérêts à l’établissement bancaire. Donc vous avez donc tout intérêt à le négocier !
Toutefois, tous les établissements bancaires ne proposent pas les mêmes taux de crédits et cela varie en fonction de la durée du prêt et de votre profil.

Taux mini et le taux moyen

On distingue alors deux types de taux bancaires : les taux mini qui sont octroyés aux meilleurs profils (par exemple ayant beaucoup d’épargne et/ou de hauts revenus) et les taux moyens. Ainsi, vous n’aurez pas forcément le même taux immobilier que vos voisins.
De plus, d’un mois à l’autre, ils peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse. Il est donc essentiel de garder en tête que le taux de prêt immobilier du mois dernier n’est pas forcément le même que celui d’aujourd’hui. Pour y voir plus clair, vous pouvez suivre l’évolution des taux d’intérêt auprès des établissements bancaires.

Le rôle du courtier

Dans ce contexte, et parce que le fonctionnement d’un crédit est complexe, le courtier immobilier se place comme un véritable accompagnateur pour l’emprunteur. En effet, il ne travaille pas pour le compte de l’établissement bancaire mais bien pour l’emprunteur, afin de négocier les meilleures conditions pour son crédit immobilier en mettant en avant les atouts de son dossier.
Ce professionnel du crédit compare les propositions de ses partenaires bancaires afin de vous proposer l’offre la plus en adéquation avec votre profil. C’est un véritable gain de temps au moment où vous devrez respecter l’échéance inscrite dans le compromis de vente pour présenter une offre de prêt. Celle-ci est le plus souvent de 45 jours.

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Des taux de crédit immobilier à la baisse

De nouvelles baisses des taux de crédit immobilier pour Octobre 2017

Pas d’inquiétude concernant les taux immobiliers en octobre. C’est même l’inverse puisque de légères baisses sont à nouveau signalées par les courtiers. On a connu ces derniers mois une tendance légèrement à la hausse, mais durant ces dernières semaines les établissements d’emprunts lâchent du lest. Certainement à cause d’une forte concurrence et également pour atteindre leur objectifs commerciaux pour l’année 2017. Il faut donc profiter de cette opportunité pour financer les projets immobiliers (Acquisition et rachat de crédit).

Une opportunité pour ce dernier trimestre 2017

Pour certains établissements, les taux enregistrent des baisses de l’ordre de 0,10 % pour des longues durées, c’est-à-dire supérieure à 20 ans. Une aubaine pour les emprunteurs qui peuvent encore se financer à un taux inférieur symbolique de 2% sur 25 ans, et cela quel que soit le profil (taux moyen ou taux mini). « Près de 9 banques sur 10 proposent des taux inférieurs à 2,10% sur 20 ans et 7 sur 10 sous le seuil des 1,90%. Qui plus est, 1/3 des banques offrent des taux inférieurs à 1,70% alors qu’elles étaient seulement 10% cet été », dénonce Meilleurtaux.com.

Taux moyen constaté sur les durées les plus fréquentes en Alsace

taux octobre 2017 Alsace

Source : La centrale de financement mise à jour le 24/10/2017
*Taux fixe hors assurance

Et pour 2018 ?

Pas de grande surprise pour la nouvelle année. Les taux vont certainement connaître une tendance à la hausse de façon limitée. De plus, la loi Bourquin, qui instaure la résiliation annuelle de l’assurance de prêts immobiliers, entrera en vigueur dès l’année prochaine, en janvier 2018. Les établissements bancaires pourraient donc compenser les délégations d’assurance en augmentant leurs taux de crédit immobilier.

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Immobilier : Les Hausses des prix en France parmi les Moins élevées

Le cabinet de conseil en immobilier Knight Frank a analysé l’évolution des prix de la pierre dans plus de 50 nations. En moyenne, elle atteint 6,5%, soit deux fois plus qu’en France.

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Le Prêt PTZ+ 2017

En complément d’un crédit immobilier, certains emprunteurs ont accès au prêt à taux zéro (PTZ). Il peut financer en partie l’achat d’un logement neuf mais également l’acquisition d’un logement ancien à condition de réaliser des travaux conséquents. Le point sur les conditions d’octroi du PTZ.

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