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Peut-on acheter en viager à l’aide d’un crédit immobilier ?

Si le viager semble une bonne solution pour acquérir un bien immobilier, son financement par le crédit n’est pas aisé. Les établissements bancaires, ne peuvent récupérer le bien en cas de défaut de paiement. Ils peuvent toutefois accepter le prêt immobilier sous certaines conditions.

 Les conditions d’un achat en viager

Acquérir un bien en viager signifie que l’on verse un premier apport, appelé bouquet qui représente 20% à 30% de la valeur totale du bien en question. Puis une rente mensuelle ou trimestrielle est versée au propriétaire. Cette rente peut augmenter au fil des années selon l’inflation et le coût de la construction. Il existe deux types de viagers :

  • le viager occupé, le plus courant. Le propriétaire actuel du logement continue à y vivre jusqu’à sa mort. Il peut le prêter mais pas le louer.
  • le viager libre où le futur propriétaire qui verse la rente, peut déjà habiter le logement et même le louer.

Cette solution est attractive aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Le vendeur est généralement une personne âgée qui souhaite résider dans son logement tout en bénéficiant d’un complément de revenus. L’acheteur, lui, va pouvoir acquérir un bien immobilier en principe moins cher que le prix du marché. Cependant il doit financer le bouquet.

 Une solution de financement difficile à obtenir

Les banques rechignent généralement à accorder un prêt immobilier pour un viager pour une très bonne raison. La garantie de premier ordre du vendeur du viager (article 2103 du Code civil). Cette garantie signifie qu’en cas de défaut de l’acheteur, c’est au vendeur et non à la banque auquel revient le droit de procéder à la vente du bien et au remboursement des mensualités impayées.

La banque est susceptible d’accorder le prêt immobilier si

  • l’acheteur est déjà propriétaire d’un bien immobilier qu’il peut placer en garantie
  • l’acheteur possède une caution personnelle et solidaire
  • l’acheteur obtient du vendeur la cession de rang. Celle-ci stipule que la banque passe en premier dans le remboursement des impayés. C’est toutefois peu probable que l’acheteur l’accepte.
  • l’acheteur possède un contrat de placement : assurance-vie, épargne salariale, des parts de sociétés, qu’il peut offrir en garantie

Un viager c’est un investissement et non un achat, voilà toute la différence et la raison qu’elle est plus difficile à obtenir.

Si toutefois vous optez pour un prêt immobilier classique pour acquérir un bien, lisez l’article du mois dernier consacré aux conseils de bases pour acheter dans l’immobilier.

Les 3 conseillés de bases avant un achat immobilier