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Le Prêt PTZ+ 2017

En complément d’un crédit immobilier, certains emprunteurs ont accès au prêt à taux zéro (PTZ). Il peut financer en partie l’achat d’un logement neuf mais également l’acquisition d’un logement ancien à condition de réaliser des travaux conséquents. Le point sur les conditions d’octroi du PTZ.

Le principe du prêt PTZ

Le PTZ (prêt à taux zéro) est un prêt accordé sans intérêt de remboursement pour compléter un crédit immobilier classique afin de faciliter l’achat d’un logement. Il est souscrit auprès d’un établissement bancaire classique et non directement auprès de l’Etat ou d’une institution publique.

Le prêt à taux zéro peut servir à financer l’acquisition d’un logement neuf ou ancien. Dans ce dernier cas, les futurs propriétaires doivent prévoir des travaux d’un montant égal à 25% du coût total de l’opération, travaux inclus.

Réglementé par l’Etat, ses conditions et ses modalités sont modifiées progressivement dans le temps. Auparavant, le PTZ se dénommait PTZ Plus ou PTZ +.

Les conditions d’octroi

Les acheteurs qui ont droit au PTZ

Tout le monde n’a pas accès au prêt à taux zéro. Il est réservé aux foyers qui deviennent propriétaires de leur logement pour la première fois, les primo-accédants.

Plus précisément, les emprunteurs qui n’étaient pas propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années peuvent bénéficier du PTZ, à condition de remplir les autres conditions d’octroi. Ainsi, des foyers qui ont déjà obtenu un PTZ par le passé peuvent potentiellement en demander un nouveau.

Cette condition de primo-accession n’est toutefois pas exigée pour les personnes :

– Titulaires d’une carte d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie ;
– Bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé ;
– Victimes d’une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive leur résidence principale.

A savoir : Après un divorce, l’ex-conjoint qui quitte le logement acquis par le couple ne peut pas demander un PTZ immédiatement. Il doit respecter le délai de deux ans durant lequel il ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale pour obtenir un nouveau prêt à taux zéro.

Les plafonds de revenus du PTZ

L’octroi du PTZ est soumis à des conditions de ressources, qui varient selon la localisation et la composition du foyer des emprunteurs. Ils doivent toucher des revenus annuels inférieurs aux limites suivantes :

Plafonds de revenus pour l’accès au PTZ
Nombre de personnes dans le foyer Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37.000 euros 30.000 euros 27.000 euros 24.000 euros
2 51.800 euros 42.000 euros 37.800 euros 33.600 euros
3 62.900 euros 51.000 euros 45.900 euros 40.800 euros
4 74.000 euros 60.000 euros 54.000 euros 48.000 euros
5 85.100 euros 69.000 euros 62.100 euros 55.200 euros
6 96.200 euros 78.600 euros 70.200 euros 62.400 euros
7 107.300 euros 87.400 euros 78.300 euros 69.600 euros
8 et plus 118.400 euros 96.000 euros 86.400 euros 76.800 euros
Source : Code de la construction et de l’habitation, article R31-10-3-1

 

Zone A : Paris, proche banlieue parisienne, Côte d’Azur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice ; Zone B1 : Autres agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse ; Zone B2 : Autres communes de plus de 50.000 habitants ; Zone C : Reste du territoire.

Ce zonage est défini par l’arrêté du 30 septembre 2014, qui liste l’ensemble des communes en fonction de leur zone (voir l’arrêté ici).
Les emprunteurs doivent comparer leur revenu fiscal de référence (RFR) à ces montants pour savoir s’ils sont éligibles au dispositif. Pour une demande de prêt formulée en 2017, ils doivent s’appuyer sur leur RFR de 2015, qui figure sur les avis d’imposition 2016.

Au moment d’accorder le prêt à taux zéro, la banque évalue également le « revenu plancher » des acheteurs. Il correspond au coût total de l’opération (travaux inclus dans l’ancien) divisé par 9. La banque compare ce revenu plancher à la somme des RFR du foyer et retient le montant le plus élevé pour déterminer l’éligibilité au PTZ. « L’utilisation de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt », précise l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil) sur son site internet.

Calcul et simulation du montant du PTZ

Que le logement soit ancien ou neuf, le prêt à taux zéro finance 40% de l’opération. Son montant ne peut cependant pas excéder celui du ou des crédits immobiliers contractés en parallèle pour l’acquisition du bien.

Surtout, le montant de l’achat retenu pour calculer le PTZ est plafonné comme suit :

Plafonds de montants pour le calcul du PTZ
Nombre de personnes dans le foyer Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 150.000 euros 135.000 euros 110.000 euros 100.000 euros
2 210.000 euros 189.000 euros 154.000 euros 140.000 euros
3 255.000 euros 230.000 euros 187.000 euros 170.000 euros
4 300.000 euros 270.000 euros 220.000 euros 200.000 euros
5 et plus 345.000 euros 311.000 euros 253.000 euros 230.000 euros
Source : Code de la construction et de l’habitation – Article R31-10-10

 

Exemple : Un couple sans enfant achète un appartement neuf à Lyon (zone A) au prix de 200.000 euros, frais d’acquisition inclus. Le montant de son PTZ est égal à 80.000 euros (40% de 200.000 euros).
Le même couple finance l’acquisition d’une maison ancienne avec travaux, pour un coût total de 250.000 euros. Dans ce cas, le montant retenu pour le calcul du PTZ est limité à 210.000 euros et le prêt à taux zéro atteint 84.000 euros.

Pour s’informer, les emprunteurs peuvent faire des simulations avant de se lancer. L’Anil propose un tel simulateur sur son site internet (voir le simulateur).

A savoir : en 2016, le montant moyen d’un PTZ accordé par une banque se situait à 63.800 euros selon les données de la Société de gestion des financements et de la garantie de l’accession sociale à la propriété (SGFGAS) arrêtées à la fin du troisième trimestre. Ce montant a augmenté d’environ 70% par rapport à 2015 (37.600 euros débloqués en moyenne).

Le remboursement du PTZ

Durée de l’emprunt

Les PTZ s’étalent sur une durée comprise entre 20 et 25 ans. Si certains emprunteurs commencent à rembourser le prêt à taux zéro dès le départ, d’autres bénéficient de délais supplémentaires.

Différé de remboursement

En fonction de leurs revenus, certains emprunteurs bénéficient d’un différé de remboursement. Concrètement, cela signifie qu’ils ne s’acquittent pas des mensualités de remboursement du PTZ immédiatement après le déblocage du prêt mais plusieurs années plus tard.

Afin de déterminer qui a droit à quel différé de remboursement, les ressources retenues pour l’octroi du prêt (RFR 2015 ou coût de l’opération divisé par 9) sont divisées par un coefficient familial variable selon la composition du foyer :

Coefficient familial pris en compte pour le différé de remboursement
Nombre de personnes 1 2 3 4 5 6 7 8 et plus
Coefficient familial 1 1,4 1,7 2 2,3 2,6 2,9 3,2

 

Exemple : Un couple avec deux enfants souscrit un PTZ pour acheter sa maison à Lille. Son coefficient familial est donc de 2. Les ressources du couple se situe à 40.000 euros : le montant de 20.000 euros sera donc retenu pour déterminer le différé de remboursement (40.000/2).

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